文/深圳进深 李奕和

深圳龙华观澜的玖珑瑧境 ，抓紧抢跑 。

项目一期，今年3月入市的
。

如今仅三个余月 ，二期也在早两天的7月3日拿证了。

最新入市的二期
，两栋住宅，也叫玖珑瑧境盈玥 。

房源共314套 ，面积75-135㎡
，备案单价3.53-4.06万/㎡
。

而且，进深网看到 ，拿证至今三天时间，已经有5套网签了。

不得不说
，真是有点速度 。

对比一期，二期似乎价格上还稍有下降
。

今年3月19日 ，玖珑瑧境一期新玥取证入市
，面积为77-133㎡的3至4房。

备案单价3.45-3.99万/㎡，备案均价3.65万/㎡ 。

当时开盘 ，折后单价3.09-3.57万/㎡。

如今的二期盈玥
，折后单价3.06-3.48万/㎡
。

加上面积更小，总价229万起就能拿下75㎡的三房。

所以这两天 ，在龙华市场引发了不少的关注 。

同样是新规高得房率
，甚至有不少自媒体称，盈玥是龙华的“地板价”
。

价格不高 ，节奏推进又快
，玖珑瑧境在急什么？

别说，项目还真有它需要顾忌的地方。

玖珑瑧境盈玥的优势 ，比较受市场认可的，无非以下几点：

1）一个是价格比周边同样的新规产品友好；

2）一个是靠近观澜九龙山数字城板块
，毗邻华为 、迈瑞医疗
、富士康等，有产业支撑；

3）另外就是新规高得房率 。

项目的75㎡ ，做到了3房1卫；102㎡起4房2卫
。

整体得房率接近100%。

但缺点也显而易见：

1）“硬伤 ”之一
，盈玥作为一个刚需盘，刚需所看重的地铁交通 ，不方便 。

离现有地铁4号线长湖站
，直线近3公里，步行不现实
。

2）而且 ，项目地处福城非核心地段。

周边现阶段混杂厂房、城中村
，南侧大片待开发空地；

大型商业要驱车5公里到天虹，生活便利度短期也偏弱 。

简单说 ，玖珑瑧境就是一个“偏科
”比较严重的盘
。

当然
，这还不是最大的问题，毕竟每个盘都有优势也有劣势。

这也没什么太多可说的 。

最大的问题 ，或还在于玖珑瑧境后有追兵。

甚至，它引以为傲的高得房率
，都有可能受到挑战
。

前不久，就在西南面直线距离玖珑瑧境一公里左右。

另一个项目——九龙山玺悦府 ，也传出即将入市的消息 。

位置上
，这个项目更靠近华为
。而且户型，似乎也略胜一筹。

据市场消息 ，玺悦府将打造面积为78-120㎡产品
，面积段跟玖珑瑧境大差不差 。

当中，78㎡的户型 ，做到了3房2卫
，差不多同样的面积多了一个卫生间；

99㎡做到3 1房，2卫 ，四房的面积
，比盈玥的更小；

120㎡更是做到了4房3卫，双套间
。

这样一对比 ，玖珑瑧境盈玥的75㎡三房，102㎡四房
，似乎没那么香了。

时间节点上，玺悦府据称将预计在7月开售楼处 ，并在8月实现开盘 。

可以说是追着玖珑瑧境打
。

所以
，项目二期盈玥突击取证加推，谁又说不是在抓紧抢跑。

毕竟 ，提前跑了
，还能先去化一波 。

要是后面两个盘正面冲突，想要更好去化就更难了
。

当然 ，玖珑瑧境的快节奏
，很大程度还有企业经营层面的考量。

项目由龙华建设开发，是福城南产业片区土地整备利益统筹留用地开发项目的重要部分 。

整个福城南土地整备利益统筹项目 ，总投资近120亿元。

是一个需要持续投入重资的项目
。

2025年
，龙华建设营业收入15.67亿元，微降了3.25%。

但净利润由正转负 ，录得亏损1.48亿元 。

而除了玖珑瑧境，龙华建设手上重点推进的
。

还有建泰城市更新项目 、观湖北
、龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备利益统筹项目等。

这些项目都在嗷嗷待哺
，等待着龙华建设的重金投入 。

玖珑瑧境作为其首个住宅项目入市，市场表现如何 ，成为龙华建设扭亏的关键
。

所以这个项目
，对龙华建设而言，是极为重要的。

它被定位为是龙华建设的“战略旗舰项目”；

是该集团推动产城融合整体开发的首发之作 ，是“壹号作品 ” 。

此前的多次活动
，龙华建设董事长方东明、总经理刘晓迎，都少不了为项目站台
。

不过项目加推如何 ，仍有待市场验证。

玖珑瑧境一期新玥开盘
，当时官方披露首开狂销113套 。

至今，一期共184套房源 ，已签 、已备案89套
，去化率48%左右
。

跟官宣的首开成绩，仍有差距。